Bojtor Tibor – Ingatlanfenntartás és fejlesztés

Az Ingatlanfenntartás és fejlesztés (továbbiakban: IFF) szervezet feladata a MÁV Zrt. tulajdonában, kezelésében és vagyonkezelésében lévő ingatlanok teljes körű kezelése, beleértve ezek üzemeltetését, fenntartását és felújítását, valamint az épületek és a hozzájuk tartozó építmények adatainak rendszerszintű nyilvántartását, karbantartását a MÁV Térinformatikai Rendszerben.
Az ingatlanszervezet az elmúlt években jelentős változáson ment keresztül. Az In­gatlanfenntartás és fejlesztés szervezet a jelenlegi szervezeti környezetében foglalja el helyét a legoptimálisabban, ahol a napi üzemeltetési, karbantartási, fejlesztési igényeket illetően a legtöbb tapasztalati információt tudja biztosítani a fejlesztési feladatok hatékony megvalósításához. Ugyanakkor a beruházások megvalósulása során is számtalan tapasztalat, információ keletkezik, ami a későbbiekben hasznosítható.
A szervezet feladatát a központban működő két szakmai csoporton (Építészet, valamint Közmű és üzemeltetés) keresztül és területileg hat ingatlanirodával látja el, 83 fővel (15. ábra).

Az IFF központi szervezetei olyan feladatoknak is gazdái, amelyeket az ingatlanpiacon működő ingatlankezelő cégek nem végeznek; itt kell kiemelnünk a főépítészi tevékenységet, továbbá a víziközmű-kezelést és üzemeltetést.
Az Építészet, valamint a Közmű és üzemeltetés szervezetek az alábbi feladatok megvalósításának hálózati szintű irányítói: magasépítményekkel kapcsolatos hibaelhárítás, karbantartás, beruházás, felújítás, illetve a vízi-közművek üzemeltetése.
A tevékenység elsősorban stratégiai jellegű döntésekből eredő feladatok meg­valósítását jelenti, egyebek között operatív feladatellátást a kiemelt ingatlanügyek esetében.
Az IFF dolga a különböző szervezetek magasépítési és közmű-beruházási terveinek szakmai felülvizsgálata és jóváhagyása, az állomási létesítmények arculattervezése, emellett magasépítményi érintettség esetén a telekszomszédok építési tevékenységével kapcsolatos hatósági és egyéb ügyek intézése. A központi szervezetek közreműködnek az ingatlan-karbantartási, valamint a felújítási-beruházási feladatok műszaki-gazdasági tervezésében, az ütemezett karbantartások közbeszerzési pályázatainak kiírásában, értékelésében. Irányítják a vízi-közművek fenntartásával és üzemeltetésével kapcsolatos tevékenységet, továbbá a vízműtársulatokkal, vízügyi hatóságokkal kapcsolatos feladatok ellátását. Feladatuk még az ingatlanleltárak, selejtezések, bontások tervezése és lebonyolításának irányítása.
Az IFF területi ingatlanirodáinak elhelyezkedése a MÁV Zrt. üzletágainak és leányvállalatainak regionális központjaival azonos, ami a helyi szintű egyeztetések, koordinációk lebonyolítását könnyíti.
Az ingatlanirodák munkatársai az egyes feladatok (felügyelet, karbantartás-tervezés, ütemezett karbantartások műszaki ellenőrzése, teljesítmények minőségi átvétele, nyilvántartások aktualizálása, selejtezések, panaszok kivizsgálása, hatósági ügyek intézése stb.) végrehajtói, más feladatok (takarítás, terület­gondozás, zavarelhárítás, karbantartás, víziközmű-üzemeltetés stb.) esetében pedig megrendelőként a MÁV Zrt.-t képviselik a szolgáltatásokat végző vállalkozókkal szemben.
A MÁV Zrt. ingatlanjait kezelő IFF fő feladatát az ingatlanok elvárt színvonalú, egységes fenntartása és fejlesztése rendszerben tartása jelenti. A szervezeti egység napi ingatlankezelési tevékenységét jelentős részben a MÁV Létesítménykezelő és Vasútőr Kft. bevonásával végzi. 

A MÁV Zrt. tulajdonában és vagyonkezelésében lévő ingatlanok sajátosságai 

A MÁV Zrt. tulajdonában és kezelésében lévő ingatlanok kezelése speciális feladat, tekintettel az ingatlanok nagy területen való elhelyezkedésére, a kezelt építmények funkcionális és szerkezeti sokféleségére, korosságára, kedvezőtlen műszaki állapotára és a közforgalom általi nagyarányú igénybevételére vagy a sajnálatosan sok esetben tapasztalható kíméletlen használatra.

Az ingatlan-portfólió sajátossága nem teszi lehetővé az ingatlankezelési tevékenység ingatlanpiaci benchmark adatokkal való egyszerű összevethetőségét, mert a magyar ingatlanpiacon nincs hasonló adottságú ingatlanstruktúra.
A MÁV Zrt. tulajdonában és kezelésében lévő ingatlanállomány épületei és építményei a vasútépítés kezdete óta folyamatosan létesültek. Az építmények korossága az ingatlankezelés szempontjából azért meghatározó (16. ábra), mert az eltelt több mint 160 év alatt létrejött ingatlantömegen belüli élettartam befolyásolja a választható karbantartási technológiát, a zavar- és hibaelhárításhoz alkalmazható anyagokat, és kihat az üzemeltetési tevékenységekre is.
Az ingatlanok korosságával kapcsolatban meg kell említeni, hogy a kezelt ingatlanokon 45 épület szerepel az országos műemlékjegyzékben, 96 épület pedig a MÁV Műemlékvédelmi Szabályzata alapján van vasúti műemlékké nyilvánítva. Fentieken túl egyre több település vonja helyi védettség alá vasútállomásának utasforgalmi létesítményeit. Ezek üzemeltetése, karbantartása és felújítása során a védettségi szintnek megfelelő gondossággal kell eljárni, ami egyedi technológiák és korhű anyagok alkalmazását igényli, és az esetek többségében mindez többletköltséget jelent.
A vasúti infrastruktúra működtetéséhez tartósan szükséges épületállomány korosságával összefüggő probléma a műszakilag indokolt felújítások és az ahhoz szüksé­ges elégséges költségfedezetek elmaradása. A leromlott műszaki állapot miatt ugyanis hatékony kezeléssel sem biztosíthatók mindig a kulturált alapszolgáltatási, utaztatási körülmények, illetve a megfelelő munkáltatási feltételek.
Az FBF IFF és szervezeti egységei, összetett feladatuk biztosítására, szerződéses viszonyban állnak vagy folyamatos kapcsolatot tartanak a MÁV-csoport további szervezeteivel, külső érintettekkel, valamint hatóságokkal. 

A MÁV Zrt. FBF IFF jövőbeni feladatai 

A szervezet jövőbeni célkitűzéseit részben determinálja a Magyar Állam és a MÁV-Start Zrt. között 2013-ban megkötött Közszolgáltatási szerződés. A legfontosabbak ebből adódóan a következők:

• A Közszolgáltatási szerződésnek meg­felelően ki kell dolgozni és be kell vezetni a Szolgáltatási katalógust.
• Meg kell határozni a stratégiai céloknak megfelelő, hosszú távon is üzemeltetendő ingatlanstruktúrát annak érdekében, hogy elérjük az ingatlankezelési költségek csökkenését, illetőleg az ingatlanhasznosítási, -értékesítési bevételek növelését.
• Hosszú távú magasépítményi fejlesztési program elkészítése.
• A vonatkozó utasítás által biztosított jogosítványokon alapuló helyiséggazdálkodási tevékenység fokozott érvényesítése minden bérlő és használó esetében annak érdekében, hogy az ingatlanok optimális kihasználtsága biztosítható legyen.
• A Közszolgáltatási szerződés keretein túlmutató feladatok:
• Az önkormányzatokkal való együttműködési megállapodások megkötése.
• A felhagyott és nem hasznosítható épületek, építmények selejtezésének és bontásának végrehajtása, amely révén csökkenthető a felügyeleti és őrzési költség, valamint tisztul a vasúti környezet.
• Takarítási tevékenység közbeszerzésének egységesítése, a szolgáltatási színvonal növelése érdekében.
• Energiaracionalizálási program kiterjesztése és fokozott felügyelete minden energiavételezési kötelezettség tekintetében.
• Az épületállomány energetikai tanúsításainak és hőtérképének elkészítése, a fűtéskorszerűsítési, illetve épületszigete­lések szükségességének felülvizsgálata, költségcsökkentési céllal.
• Az üzemeltetési és karbantartási normatívák kidolgozása, melyek lehetővé teszik a megfelelően megalapozott szerződéses kapcsolatok kialakítását, ezáltal növelve az üzemeltetési és kezelési tevékenység ellátásának hatékonyságát, elősegítve a megfelelő minőségű teljesítés megkövetelését.
• A patinás fejpályaudvarok (Budapest-Keleti és Nyugati pályaudvar) helyre­állítása. Jelenlegi állapotuk a több tíz­éves forráshiány miatt építészetileg méltatlan képet mutat. Mindkét épület műemléki védettséget élvez, ennek megfelelően helyreállításuk az átlagosnál magasabb mérnöki felkészültséget és az általános építési feladatok költségigényét lényegesen meghaladó forrást igényel. Az épületek rekonstrukciójához szükséges, MÁV által biztosított pénzügyi fedezet mindenképpen jelentős külső forrás biztosítását, támogatást tesz szükségessé. 

Az előbbieken kívül, a szabályozást illetően az előttünk álló legfontosabb feladatok:

Épületvizsgálatok rendje:

• Az érvényes utasítás rendkívül létszámigényes módon szabályozza a szemrevételezéses vizsgálatok elvégzését. Az utasítás 2000-ben készült, ám azóta jelentősen megváltoztak a vizsgálati szempontok, valamint új, korszerű diagnosztikai módszerek jelentek meg.

MÁV Műemléki Szabályzat:

• A jelenleg érvényes, 1980 végén kiadott szabályzat, amely az új állami szabályozással nincs összhangban, illetve harmonizálni kell a kulturális örökségvédelmi elvárásokkal.

Főépítészi tevékenység ellátása:

• A jelenlegi szabályozás 2000-ben született, miközben a főépítészi szervezetet megszüntették. Emiatt a működést szabályozó utasítás előírásait újra kell gondolni. 

Magasépítési, belsőépítészeti, épületgépészeti, épületvillamossági, vízvezeték-építési, csatornázási és parképítési műszaki tervek jóváhagyási rendje:

• A szervezeti változás következtében az eljárási rend, illetve a jóváhagyás folyamata felülvizsgálatot, és a hatékonyság növelése érdekében újraszabályozást igényel. 

Épület-karbantartási és -felújítási munkák előkészítésének követelményei, lebonyolításának rendje:

• A szervezeti változás következtében az eljárási rend, illetve a jóváhagyás folyamata felülvizsgálatot, a hatékonyság növelése érdekében pedig újraszabályozást igényel.

Épület- és építmény-karbantartások, ingatlanselejtezések és bontások műszaki-gazdasági tervezésének rendje:

• Az ingatlanállomány vagyonátadásai és a megmaradó ingatlanok hasznosíthatóságai folyamatos mérlegelést igényelnek, hogy a prioritásokat meg lehessen határozni.

Állomási parkok létesítése és fenntartása:

• Az adott év költségvetési lehetőségeihez igazodva határozzuk meg. 

Új és részletes MÁV arculati kézikönyvek kidolgozása:

• A 2008-ban elfogadott MÁV arculati ké­zi­könyv meghatározásainak további részletekre bontása, valamint az új szolgáltatási elvárások fejezeteivel történő kiegészítések váltak szükségessé. 

Vízi-közművek kezelése és üzemeltetése:

• A 2000-ben kiadott, és jelenleg is érvényes szabályozás felülvizsgálatát folyamatosan végezzük, ennek alapján folyik a munka. 

Ingatlanbérlők által végzett karbantartási és felújítási munkák engedélyezése és végrehajtása:

• Az ingatlanbérlők által tervezett fejlesztéseknél előírásainkban megköveteljük mindazon műszaki elvárásainkat, amelyeket az összes létesítményünknél szem előtt tartunk, kiegészítve saját távlati fejlesztési koncepcióink gazdasági szempontjaival.

Az IFF szervezet tevékenységeit tekintve számos szervezettel összehangoltan végzi feladatait (17. ábra), és ezzel biztosítani tudja a munkában részt vevők számára a megfelelő szolgáltatásokat, a közös munkákhoz szükséges adatokat, illetve a szervezeti egységektől beérkező kötelezettségek, a szolgáltatási igények magas színvonalú teljesítését.